LTV가 뭔가요?
DTI가 뭔가요?
DSR이 뭔가요?
정말 헷갈리는 용어이지만, 대출이 필요한 경우라면 꼭 알아야 하는 개념들입니다. 각각의 뜻과 기억 방법, 그리고 나만의 대출한도 계산에 대해 알아보겠습니다.
주택구입을 알아볼 때, 가장 많이 듣는 용어 중 하나는 LTV, DTI, DSR 삼총사입니다. 최근에는 스트레스 DSR도입이 코앞이라 더 많이 이런 용어들을 들을 수 있습니다. 하지만 매번 일상생활에서 쓰는 용어가 아니라, 비슷비슷해보이고 뭐가 뭔지 헷갈립니다.
1. LTV(주택담보대출비율)
Loan - To - Value
담보가 되는 주택의 몇 프로까지 대출을 받을 수 있는지를 나타내는 지표입니다. 당연히 비싼주택은 한도가 많이 나오고, 저렴한 주택은 적게 나옵니다. LTV는 절대금액을 계산하기 위해 활용하기 보다는 주택매수에 내 자금이 얼마나 있어야 대출과 합산하여 주택을 매수할 수 있는지 확인하는데 요긴한 개념입니다.
LTV 계산에서 기준되는 가격은 내가 거래하는 가격이 아닌 KB시세를 기준으로 합니다. 따라서 같은 아파트의 같은 평형대를 구매하는 경우 LTV로 인한 대출한도는 거의 비슷합니다. 개인에 따라 대출한도의 차이가 나는 것은 다음에 소개드릴 DTI와 DSR 때문입니다.
2.DTI(총부채상환비율)
Debt - To - Income Ratio
담보물에 대한 일정비율로 대출한도를 제한함으로써 건강한 대출제도 운영을 꾀하기 위해 LTV비율의 제한을 두었다면, DTI는 개인의 부채상환능력에 비례하여 대출을 승인하는 제도입니다. 아무리 담보가 우량하여도, 매달 이자를 상환할 수 없으면 대출제도가 유지될 수 없기 때문입니다. 주택담보대출의 원금과 이자를 합친 금액을 연소득으로 나누어 계산합니다.
DTI 비율은 매수하려는 주택이 위치한 지역에 따라 달라집니다.
규제지역(투기/과열) 40%
조정대상지역 50%
그 외 수도권 60%
*생애최초 등 실수요자는 투기지역 관계없이 60% 완화적용
3.DSR(총부채원리금상환비율)
Debt Service Ratio
하지만 대출을 받을 때 제일 타이트하게 적용되는 지표는 DSR입니다. 해당 주택을 매수할 때 발생하는 대출과 이자 뿐만아니라, 신용대출, 카드론, 자동차론 등 개인의 모든 대출을 합산하여 연간 소득의 비율을 구한 것이 DSR입니다.
특히, DSR은 대출별로 매년 내야하는 원리금 상환액을 따지기 때문에 신용대출처럼 대출만기가 단기인 경우에는 대출액이 작아도 DSR을 끌어올리게 됩니다.
DSR 40%는 연소득 5,000만원일 때, 다른 대출없이, 상환기간 30년, 대출이율 4%, 원금균등방식으로 계산했을 때, 연간 상환하는 원리금이 2,000만원을 넘지않는 수준으로 대출한도가 정해집니다. 보통 연소득의 8배 정도의 대출이 나오고, 당연히 기존 부채만큼은 차감되어 나옵니다.
대출 한도 관련 3가지 기준에서 가장 타이트한 기준인데요, 2024년 2월 26일부터 단계별로 강화된 DSR이 적용되고 있습니다. 1단계 스트레스DSR이 적용 중이며, 2단계 적용은 2개월 연기하여 적용예정입니다. 이는 자영업자와 부동산 PF 시장의 어려움을 고려하여 시장의 상황에 따라 유동적으로 대처한 결과입니다.
스트레스 DSR이 도입되면 한도가 줄어들고 대출에 제약이 추가되어 2단계 도입 전에 대출을 활용하고자 하시는 분들이 많습니다. 다음은 스트레스 DSR을 적용받지 않는 대상이 있습니다.
**스트레스DSR 미적용 대상**
1. 평생 고정금리 상품: 1금융권에서 평생 고정금리 상품은 없지만, 디딤돌대출, 신생아특례대출, 보금자리론 등의 정책상품이 이에 해당됩니다.
2. 8월 31일까지 계약하고 거래신고 하는 경우
모든 대출의 규제는 부동산 계약시점을 기준으로 하기때문에 2단계가 도입되는 9월 1일 이전에 계약을 하는 경우, 2단계 스트레스DSR적용을 피할 수 있습니다.
3. 사업자가 차주인 경우
부동산 매매사업자 등
