전세 계약 시, 주의 사항으로 등기부등본을 봐야한다고 하는데, 도대체 무엇을 봐야하고 어떤 점을 조심해야하는지 알아보겠습니다.
[등기부등본이란?]
등기부등본이란 부동산의 소유권과 관련된 모든 것을 담고 있는 문서입니다. 정식 명칭은 '등기사항전부증명서'이지만 흔히 줄여서 등기부등본이라고 부릅니다. 소유권에 관하여, 해당 부동산의 최초 소유자부터 현재의 소유자까지의 이력이 나와있고, 소유자의 채무와 관련된 상세한 내용이 나와있습니다.
[등기부등본의 종류]
등기부등본은 건물등기부와 토지등기부로 나뉩니다. 건물등기부는 집합건물등기부와 일반 건물 등기부로 나뉩니다. 집합건물등기부는 아파트, 오피스텔, 빌라 등의 물건에 대한 내용이 나와있고, 일반건물등기부는 단독주택, 다가구주택 등의 물건에 대한 내용이 나와 있습니다. 일반건물등기부를 볼때의 주의사항은 반/드/시 토지 등기부등본까지 함께 확인해야합니다. 가끔 토지와 건물의 소유자가 다른 경우 혹은 토지와 건물의 채무가 다를 수 있어 반드시 필요한 항목입니다. (집합건물등기부의 경우, 토지는 별도로 확인하지 않아도 큰 문제가 되지 않는데, 집합건물의 경우 토지와 건물을 별도로 처분하는 것이 불가능하기 때문입니다.)
[등기부등본의 구성: 표제부, 갑구, 을구]
등기부등본은 크게 3부분으로 나뉩니다.
1.표제부
표제부에는 부동산의 주소와 건물 전체의 층수,면적,구조 등에 대한 내용이 있습니다. 전세계약 시에는 주소부분을 정확히 확인하면 됩니다.
2.갑구
등기부등본의 갑구에는 소유권에 관한 내용이 기재되어 있습니다. 가압류, 가처분, 경매개시결정 같은 소유권과 관련된 내용들이 기재될 수 있습니다. 전세계약 시에는 현재 소유자가 맞는지, 가압류/가처분/경매개시결정 같은 비범한 단어들은 없는지 확인하여야 합니다. 빨간 취소선이 그어져있는 경우, 해당 권리는 유효하지 않은 것이므로 안심해도 되지만, 그러한 가압류/가처분을 초래한 당사자가 현재 소유자인 경우는 현재의 신용상태를 확신할 수 없기 때문에 이 부분도 가급적 걸러야하는 경우입니다.
3.을구
등기부등본의 을구에는 부동산관련 채무가 기록됩니다. 보통 이 부분은 근저당권이 설정된 경우가 많은데요, 보통 전세계약을 하게되면 근저당을 말소하는 조건으로 진행하시는 것을 추천합니다. 하지만 근저당 금액이 매우 작은 경우에는 진행이 될 수도 있을텐데요, 이 경우에도 근저당권 금액과 내 전세금의 합이 주택 가격의 70~80%가 넘으면 매우 위험합니다. 일반적으로 이렇게 이야기하는 수치의 근거는 경매절차에 근거합니다. 서울의 경우 감정가의 100%로 경매가 시작되며, 1회 유찰마다 20%씩 낮아진 금액으로 최저입찰가가 정해집니다. (80%, 64% 순으로 진행) 경기 지역의 경우 감정가의 100%로 경매가 시작되며, 1회 유찰마다 30%씩 낮아진 금액으로 최저입찰가가 정해집니다. (70%, 49% 순으로 진행) 그렇기 때문에 주택가격의 70~80% 수준의 전세금과 대출금이 있는 경우가 최소한의 안전장치를 가졌다고 볼 수 있습니다.
지금까지 전세 계약 시, 주의사항 중 등기부등본과 관련된 사항을 알아보았습니다. 소중한 전세금을 안전하게 하기 위해서는 공인중개사에게만 확인을 맡기는 것이 아니라, 기본적인 내용을 확인할 수 있고 어떤 내용을 확인하는지 알아야 합니다.
마지막으로 등기부등본은 계약 당일 오전에 확인해보는 것이 중요합니다. 공인중개사 사무실에서 등기부등본을 떼주는 경우에도, 좌측하단의 발급일자와 시간을 확인하여야 합니다. 시간이 경과된 등기부등본은 그 시점 이후로 새로운 권리가 등록되었을 수 있기 때문입니다.
또 하나 전입신고는 신고 다음날 0시에 효력이 생기고, 대출로인한 근저당 설정은 설정 당일에 효력이 생기기때문에, 전세계약을 진행한 당일에 집주인이 대출을 일으킨다면, 전세입자보다 먼저 권리를 취득하게 됩니다. 전세계약 시에 특약으로 계약 당일 근저당설정을 하는 경우, 계약이 무효된다는 내용을 추가하거나, 구두로라도 당부를 해두어야 합니다.
